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住建部新版合同发布!2018年新签订施工合同要注意的十大事项!
2018-04-27 15:53:44   来源:   评论:0 点击:

 

住建部新版合同发布!2013版《示范文本》(GF-2013-0201)同时废止!2018年新签订施工合同要注意的十大事项!

 

住建部、工商总局对2013版《建设工程施工合同(示范文本)》进行了修订,制定了《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)。2017版《示范文本》自2017年10月1日起执行。2013版《示范文本》(GF-2013-0201)同时废止!

 

新版示范文本与2013版示范文本修改部分对照表 

 

住建部2017版建设工程施工合同(示范文本)修改对照表

序号

2013版示范合同

2017版示范合同(下划线部分为修改部分)

《通用合同条款》

1

1. 一般约定

1.1?#35270;?#23450;义与解释

1.1.4 日期和期限

1.1.4.4 缺陷责任期:是指承包人按照合同约定?#26800;?#32570;陷修复义务,且发包人预留质量保证金的期限,自工程实际竣工日期起计算。

1. 一般约定

1.1?#35270;?#23450;义与解释

1.1.4 日期和期限

1.1.4.4 缺陷责任期:是指承包人按照合同约定?#26800;?#32570;陷修复义务,且发包人预留质量保证金(已缴?#38485;?#32422;保证金的除外)的期限,自工程实际竣工日期起计算。

2

10. 变更

10.9计日工

需要采用计日工方式的,经发包人同意后,由监理人通知承包人?#32422;?#26085;工计价方式实施相应的工作,其价款按列入已标价工程量清单或预算书中的计日工计价项目及其单价进行计算;已标价工程量清单或预算书中无相应的计日工单价的,按照合理的成本与利润构成的原则,由合同当事人按照第4.4款〔商定或?#33539;ā橙范?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; text-decoration: underline; color: rgb(255, 0, 0);">变更工作的单价。

10. 变更

10.9计日工

需要采用计日工方式的,经发包人同意后,由监理人通知承包人?#32422;?#26085;工计价方式实施相应的工作,其价款按列入已标价工程量清单或预算书中的计日工计价项目及其单价进行计算;已标价工程量清单或预算书中无相应的计日工单价的,按照合理的成本与利润构成的原则,由合同当事人按照第4.4款〔商定或?#33539;ā橙范?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; text-decoration: underline; color: rgb(255, 0, 0);">计日工的单价。

3

14. 竣工结算

14.1 竣工结算申请

除专用合同条款另有约定外,承包人应在工程竣工验收合格后28天内向发包人?#22270;?#29702;人提交竣工结算申请单,并提交完整的结算资料,有关竣工结算申请单的资料清单和份数等要求由合同当事人在专用合同条款中约定。

除专用合同条款另有约定外,竣工结算申请单应包括以下内容:

(1)竣工结算合同价格;

(2)发包人已支付承包人的款项;

(3)应扣留的质量保证金;

(4)发包人应支付承包人的合同价款。

14. 竣工结算

14.1 竣工结算申请

除专用合同条款另有约定外,承包人应在工程竣工验收合格后28天内向发包人?#22270;?#29702;人提交竣工结算申请单,并提交完整的结算资料,有关竣工结算申请单的资料清单和份数等要求由合同当事人在专用合同条款中约定。

除专用合同条款另有约定外,竣工结算申请单应包括以下内容:

(1)竣工结算合同价格;

(2)发包人已支付承包人的款项;

(3)应扣留的质量保证金。已缴?#38485;?#32422;保证金的或提供其他工程质量担保方式的除外;

(4)发包人应支付承包人的合同价款。

4

15. 缺陷责任与保修

15.2 缺陷责任期

15.2.1 缺陷责任期自实际竣工日期起计算,合同当事人应在专用合同条款约定缺陷责任期的具体期限,但该期限最长不超过24个月。

单位工程先于全部工程进行验收,经验收合格并交付使用的,该单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,缺陷责任期自承包人提交竣工验收申请报告之日起开始计算;发包人未经竣工验收擅自使用工程的,缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。

 

15. 缺陷责任与保修

15.2 缺陷责任期

15.2.1 缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计算,合同当事人应在专用合同条款约定缺陷责任期的具体期限,但该期限最长不超过24个月。

单位工程先于全部工程进行验收,经验收合格并交付使用的,该单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。因承包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计算。因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的,在承包人提交竣工验收报告90天后,工程自动进入缺陷责任期;发包人未经竣工验收擅自使用工程的,缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。

5

15. 缺陷责任与保修

15.2 缺陷责任期

15.2.2 工程竣工验收合格后,因承包人原因导致的缺陷或损坏致使工程、单位工程或某项主要设备不能按原定目的使用的,则发包人有权要求承包人延长缺陷责任期,并应在原缺陷责任期届满前发出延长通知,但缺陷责任期最长不能超过24个月。

15. 缺陷责任与保修

15.2 缺陷责任期

15.2.2 缺陷责任期内,由承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并?#26800;?#37492;定及维修费用。如承包人不维修也不?#26800;?#36153;用,发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除,费用超出保证金额的,发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并?#26800;?#30456;应费用后,?#24187;?#38500;对工程的损失赔偿责任。发包人有权要求承包人延长缺陷责任期,并应在原缺陷责任期届满前发出延长通知。但缺陷责任期(含延长部分)最长不能超过24个月。

由他人原因造成的缺陷,发包人负责组织维修,承包人不?#26800;?#36153;用,且发包人不得从保证金中扣除费用。

6

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

经合同当事人协商一致扣留质量保证金的,应在专用合同条款中予以明确。

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

经合同当事人协商一致扣留质量保证金的,应在专用合同条款中予以明确。

在工程项目竣工前,承包人已经提供履约担保的,发包人不得同时预留工程质量保证金。

7

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

15.3.2 质量保证金的扣留

质量保证金的扣留有以下三种方式:

(1)在支付工程进度款时逐次扣留,在此情形下,质量保证金的计算基数不包括预付款的支付、扣回?#32422;?#20215;格调整的金额;

(2)工程竣工结算时一次性扣留质量保证金;

(3)双方约定的其他扣留方式。

除专用合同条款另有约定外,质量保证金的扣留原则上采用上述第(1)种方式。

发包人累计扣留的质量保证金不?#36152;?#36807;结算合同价格的5%,如承包人在发包人签发竣工付款证书后28天内提交质量保证金保函,发包人应同时退还扣留的作为质量保证金的工程价款。

 

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

15.3.2 质量保证金的扣留

质量保证金的扣留有以下三种方式:

(1)在支付工程进度款时逐次扣留,在此情形下,质量保证金的计算基数不包括预付款的支付、扣回?#32422;?#20215;格调整的金额;

(2)工程竣工结算时一次性扣留质量保证金;

(3)双方约定的其他扣留方式。

除专用合同条款另有约定外,质量保证金的扣留原则上采用上述第(1)种方式。

发包人累计扣留的质量保证金不?#36152;?#36807;工程价款结算总额的3%。如承包人在发包人签发竣工付款证书后28天内提交质量保证金保函,发包人应同时退还扣留的作为质量保证金的工程价款;保函金额不?#36152;?#36807;工程价款结算总额的3%。

发包人在退还质量保证金的同时按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率支付利息。

8

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

15.3.3 质量保证金的退还

发包人应按14.4款〔最终结清〕的约定退还质量保证金。

15. 缺陷责任与保修

15.3 质量保证金

15.3.3 质量保证金的退还(此条完全修改)

缺陷责任期内,承包人认真履行合同约定的责任,到期后,承包人可向发包人申请返还保证金。

发包人在接到承包人返还保证金申请后,应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议,发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定?#24187;?#30830;的,发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人,逾期未返还的,依法?#26800;?#36829;约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复,经催告后14天内仍不予答复,视同认可承包人的返还保证金申请。

发包人和承包人对保证金预留、返还?#32422;?#24037;程维修质量、费用有争议的,按本合同第20条约定的争议和纠纷解决程序处理。

《专用条款》

9

15.3 质量保证金

关于是否扣留质量保证金的约定:     

15.3 质量保证金

关于是否扣留质量保证金的约定:     。在工程项目竣工前,承包人按专用合同条款第3.7条提供履约担保的,发包人不得同时预留工程质量保证金。 

 

 
 
 

签订施工合同要注意的十大事项

 
 
 

  建设工程施工合同是依法保护发承包双方权益的法律文件,是发承包双方在工程施工过程中的最高行为准则。为防范合同纠纷,在签订过程中,以下10个方面需要注意。

 

关于发包人与承包人

 

1、发包方需要满足两方面内容:①主体资格,即建设相关?#20013;?#26159;否齐全。例:建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。②履约能力即?#24335;?#38382;题。施工所需?#24335;?#26159;否已经落实或可能落实等。

2、承包方需要满足的内容有:①资?#26159;?#20917;;②施工能力;③社会信誉;④财务情况。承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。上述内容是体现履约能力的指标,应认真的分析?#22242;?#26029;。

 

合同价款应注意

 

 

1、“合同价款”的填写,应依据住建部规定,招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。

2、合同价款是双?#28966;?#21516;约定的条款,要求第一要协议,第二要?#33539;ā?#26242;定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款,约而不定的造价不能作为合同价款。

 

发包人工作与承包人工作条款应注意

 

 

1、双方各自工作的具体时间要填写准确。

2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。

3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任?#22270;?#31639;方法要填写清楚。

 

合同价款及调整价款应注意

 

 

1、填写合同价款及调整时应按《通用条款》所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式,约定一?#20013;慈?#26412;款。

2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如:总价包死、单价包死,还是部分总价包死,以免履约过程中发生争议。

3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百?#30452;认?#25968;,?#37096;?#37319;用绝对值法。

5、对于风险范围以外的风险费用,应约定调整方法。

 

工程预付款条款应注意

 

 

1、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。

2、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。

3、应填写约定扣回工程款的时间和比例。

 

工程进度款条款应注意

 

1、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量,相应的单价及有关计价依据计算。

2、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择:按月结算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其它结算方式。

 

材料设备供应条款应注意

 

1、应详细填写材料设备供应的具体内容、?#20998;幀?#35268;格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。

2、应约定供应方?#26800;?#30340;具体责任。

3、双方应约定供应材料和设备的结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。

 

违约条款应注意

 

1、在合同中首先应约定发包人对《通用条款》中的预付款、工程进度款、竣工结算的违约应?#26800;?#30340;具体违约责任。

2、在合同中应约定承包人对《通用条款》违约应?#26800;?#30340;具体违约责任。

3、还应约定其它违约责任。

4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法,要越具体越好,具有可操作性,以防止事后产生争议。

 

争议与工程分包条款应注意

 

 

1、争议的解决方式是选择仲裁方式,还是选择诉讼方式,双方应达成一致意见。

2、如果选择仲裁方式,当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。

3、如果选择诉讼方式,应当选定有管辖权的人民法院(诉讼是地域管辖)。

4、分包的工程项目须经发包人同意,禁止分包单位将其承包的工程再分包。

 

关于补充条款

 

 

1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改,可在《补充条款》内尽量补充,依次按顺序排列。

2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规,另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。

 

从合同签订到工程收尾项目经理的工作清单

合同签订阶段
 
 
 
 
阶段性工作

 

★合同?#22270;际?#21327;议签订

★工程预付款

 

项目经理的任务

 

●参与合同?#22270;际?#21327;议的谈判

●申请、办理工程预付款接收

项目部成立阶段
 
 
 
 
阶段性工作

 

★组建项目组

★制定项目目标策划

 

项目经理的任务

 

●拟定项目组成员

●组织编制项目策划、分解项目目标

●设计目标分解

●采购进度目标分解

●施工进度目标分解

●分包?#35797;?#36827;度目标分解

 

项目进场前阶段
 
 
 
 
阶段性工作

 

★?#38469;?#21327;议细节上的明确

★设计采购协调

★社会的外部关系协调

★了解市场环境

★项目部筹建环境

★?#33539;?#20998;包单位

★项目成本控制

★业主、监理沟通

 

项目经理的任务

 

●通过设计联络会

●协调采购、设计提资和落实设计采购进度

●项目当地的建委、地税局、公安局联系

●项目所在地的当地材料市场价格、劳动力市场价格,当地的定额信息

●当地的住房、生活费用价格

●当地的治安状况

●项目部办公和生活条件

●参加分包单位的招标定标

●分析项目成本及费用计划

●与业主主管部门及人员联系切磋

项目开工前阶段
 
 
 
 
阶段性工作

 

★现场项目部进点

★现场项目部配置

★合同规定的业主同步支付许诺的条件

★安全管理协议

★现场项目部策划文件建立

★建立项目部的管理制度

★开工前的准备工作

 

项目经理的任务

 

●协调项目管理部施工经理及前期人员到位

●指导施工经理布置落实现场配置

●申请工程进点应支付的款项

●落实分包单位进场

●与业主签订安全管理协议

●与分包单位签订安全管理协议

●审核施工经理组织编制的施工组织总设计

●分批审批专业质量检验划?#30452;?/span>

●利用公司已有的管理制度和按照合同规定组织编制管理制度

●指导施工经理检查落实开工各项条件和协调开工前公司应完成的各种任务

工程施工阶段
 
 
 
 
工程进度控制

 

●按照项目总计划协调设计施工图按设计出图计划出版

●按照项目总计划协调设备到场时间

●掌握工程关键线路

●定期召开工程月例会,盘点工程节点进度

●协调分包单位劳动力、机械满足施工进度要求

 

工程质量控制

 

●与?#38469;?#37096;一起审查施工图纸是否满足?#38469;?#21327;议的要求

●协调督促采购部对重要设备的监造

●督促现场施工专工保障工程施工质量

●按照公司的程序问题处理对不合格产品的处置

 

工程成本控制

 

●按照总合同规定办理向业主收取工程款

●按照分包合同办理向分包单位支付

●办理因业主原因增加的成本索赔

●控制处理分包单位费用索赔

●办理因分包方原因的引起的成本索赔

●审核控制项目部日程费用

 

安全管理

 

●定期检查项目的安全情况

●检查《安全管理制度》的落实情况

●督促安全工程师加强安全管理

●协调解决安全管理中的问题

 

日常管理

 

●与业主、监理沟通

●组织召开工程例会

●协调工程问题

●向公司领导汇报工程情况和需要解决问题

●督促检查项目的各种制度的落实情况

●协调外部关系

工程收尾阶段
 
 

●组织现场项目部收集整理?#24179;?#31459;工资料

●协调设计出版竣工图并?#24179;?/span>

●办理验收交接书

●协调处理系统缺陷消缺

●办理工程?#24179;?#29983;产交接书

●办理工程竣工验收证书

●办理项目部?#24223;中?/span>

●对项目部人员进行考核评价

●组织编制工程总结

●组织工程系?#25215;?#33021;测试及?#24179;?#27979;试报告

合同收尾阶段
 
 

●与业主办理工程结算

●与分包单位办理工程结算

●组织相关人员对工程进行回访 

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